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SHORT SALE EN PUERTO RICO


 

La Realidad de un Short sale en Puerto Rico-
 
Puesto en pocas palabras, el "short sale" o venta corta es una alternativa para algunos propietarios que deben más dinero al banco, que el valor que tienen sus casas. Por ejemplo, quienes compraron una propiedad en $400,000 hace seis años, y ahora esa misma vivienda fue tasada en $200,000, pero debe $380,000, ya tendrían uno de los criterios que el banco toma en cuenta al evaluar las solicitudes para hacer un "short sale".
 
Toda venta corta debe ser aprobada por el banco o los bancos que tienen las hipotecas. Se aprueba al vendedor, que debe cualificar, y luego se aprueba la venta y las condiciones de la misma, cuando aparece un comprador.
 
El vendedor tiene que hacer los trámites requeridos por el banco que tiene la hipoteca. No existe tal cosa como un librito donde estén todas las explicaciones y criterios para aprobar una venta corta, es necesario un proceso de negociación.
 
Si tú quieres comprar una casa en "short sale":
Ser flexible es la primera condición. Entiende dos cosas importantes, el precio puede variar y es muy difícil que se cumplan con las fechas estipuladas. Usualmente hay que hacer extensiones a los contratos.
 
No te dejes deslumbrar por el precio de venta que veas. Muchas veces los vendedores ponen precios tentativos, conscientes de que la última palabra la tiene el banco dueño de la hipoteca. A veces el precio atractivo no está ni cerca de lo que es el valor real de las propiedades, y el banco ni mira la oferta, o te envía una contra oferta, con el precio que ellos consideran que tiene la propiedad.
 
Comprende que el proceso puede tardar. Es frustrante, es cierto, pero tienes que estar preparado para pasarte un tiempo sin tener noticias. Lo peor es que la mayoría de las veces, el mismo agente de bienes raíces que tiene el listado de la propiedad no sabe a ciencia cierta, si el banco aprobará el precio y mucho menos cuánto tiempo tardará en enviar su respuesta.
 
Pon toda tu energía positiva y haz todas las gestiones que te corresponda. Pero entiende que el momento de celebrar es cuando se haga el cierre,no antes. En el peor de los escenarios, he visto casos en que el banco la ejecuta aun teniendo un contrato de opción de unos compradores para el "short sale".
 
Es increible pero es la realidad, muchas veces los últimos que se enteran son los agentes de bienes raíces, que usualmente tienen una comunicación muy limitada con el banco, (si alguna). Esto a veces crea conflictos con los clientes. En muchas ocasiones, lo que hay es una oficina intermediaria, por lo regular de abogados, que tratan de facilitar el proceso, pero no siempre lo logran.
 
Pregunta cuántas hipotecas tiene la casa que te interesa. Si es más de una, debes saber que el proceso será mucho más lento ya que implica que si un banco aprueba, hay que esperar la aprobación del otro.
 
Los compradores no ponen las reglas del juego. Muchos creen que porque tienen el dinero, tienen el control, pero la realidad es que el banco es que lo tiene. No le puedes decir a los bancos lo que tienen que hacer ni cuando quieres cerrar el caso. Esa decisión es de ellos, pero fíjate bien en el contrato que firmes, pues si ellos no cumplen con los acuerdos, el contrato podría quedar cancelado. Igualmente tú tienes que cumplir con lo acordado. Como siempre, cuando se trata de contratos, consulta dudas con tu abogado.
 

Definición

Aquí estamos hablando de ventas cortas o SHORT SALE HIPOTECARIO. Una venta corta es cuando un deudor le ofrece al banco y el banco acepta menos de lo que se le debe para cancelar una hipoteca moratoria. El hipotecador muchas veces no entiende porque el banco hipotecante decide perder dinero en una venta corta. Es necesario aclarar que la probabilidad de que el acreedor va hacer la decisión basado en varios factores. La conclusión de la evaluación de un propuesta de venta corta es siempre la mitigación de pérdidas. El banco verá en cada caso si les conviene aceptar o renegociar propuesta de un venta corta. Los bancos por la mayoría rechazan grandes pérdidas y consideran pequeñas pérdidas. El énfasis es en la mitigación de pérdidas.

Si el banco considera que ellos pueden recuperar más dinero si ellos proceden a rematar la propiedad por sí mismos, es claro que negarán la venta corta.

Es evidente que un prerrequisito es que el valor de la propiedad se haya devaluado o que el mercado de inmobilarios esté deprimido para que esta opción de ventas tenga viabilidad. 

Proceso

Se tiene que hacer una oferta para saldar or cancelar un hipoteca(s) con deficiencias. Normalmente el propietario intenta vender su propiedad al ver que no puede pagar la mensualidad.

El proceso incluye una carta explicando o justificando porqué el banco tiene con considerar una pérdida. También el deudor tiene que incluir información de su estado financiero que demuestre la incapabilidad de saldar o matener la deuda.

El banco en muchos casos ordena una evaluación independiente del valor de la propiedad para verificar la devaluación.

 

Efectos en el crédito

 

Una consecuencia inevitable para el vendedor es que, en una venta 'short sale', su puntaje de crédito se verá afectado. Sin embargo, en comparación a una ejecución, es obvio que afecta menos su crédito.

 

 

Las agencias crediticias sostienen que en una ejecución hipotecaria el 'credit score' bajaría, en promedio, de 245 a 250 puntos. En este caso, se estima que una persona no podría comprar otra propiedad en, aproximadamente, tres años.

 

 

Por su parte, el 'short sale' se cualifica en el informe crediticio como una 'venta preejecución' y la puntuación se reduciría solo 100 puntos. Luego de la venta, el informe crediticio calificará el evento con un 'discharge' y la persona pudiera volver a comprar una propiedad en un periodo de un año y medio a un interés adecuado.

 

 

¿Quién cualifica para un 'short sale'?

 

 

No todas las personas cualifican para poner la venta de su propiedad como un 'short sale'. Lo primero que debe hacer es contactar al banco y a su Realtor®. Luego, asegúrese de cumplir con los requisitos.

 

 

Algunos de los requisitos son:

 

 

- La deuda hipotecaria más los intereses, recargos y penalidades del préstamo debe ser mayor al precio actual del mercado. Se debe hacer un Análisis Comparativo de Mercado (CMA, por sus siglas en inglés) para determinar si la propiedad vale menos que el balance que aún le debe al banco.

 

 

- El propietario debe estar atrasado en sus pagos.

 

 

- El propietario debe estar en situación de riesgo y demostrarlo por medio de una carta de riesgo que explique por qué ha dejado de hacer los pagos del préstamo y por qué no puede pagar la diferencia de la deuda luego de realizada la venta 'short sale'.

 

 

- El vendedor o propietario no tiene ningún activo. Para ello, deberá presentar su última declaración de impuestos y/o sus estados financieros.

 

 

- La venta no conlleva sobrante. El vendedor debe estar consciente de que con una venta 'short sale' no tendrá ninguna ganancia monetaria, sino que evitará el estigma que le dejaría una ejecución hipotecaria, lo que se refleja en su crédito por hasta 10 años.

 

 

- El vendedor debe estar consciente de que una venta 'short sale' dependerá de que el prestamista acepte o no una determinada oferta de compra por la propiedad. El banco tiene la última palabra. Por todas estas razones, es recomendable que antes de optar por un 'short sale', el vendedor consulte a un Realtor® que le ayude con la venta y la negociación. 

 

 

Te podemos orientar con el proceso de SHORT SALE 

 

Llama 787-717-0187 / 787-998-4245 o envianos un text pidiendo informacion al 787-717-0187.

 

What is a real estate Short Sale?


A Short Sale occurs when a lender agrees to accept payoff of a mortgage for less than the amount they are owed. Since the payoff is “short” of what was originally owed, this type of transaction is commonly referred to as a short sale.

A short sale is a win-win solution for the property owner and the lender. The lender usually gets a higher net recovery than if they forced a seller into foreclosure and liquidated the property at public auction. The borrower benefits by not having a “foreclosure” appear on their credit report for years to come. As an additional benefit, the property owner often get relief from possible legal actions and deficiency judgments from attorneys representing the lender.

Short Sales still require payment for the many sales expenses including title fees, appraisal fees, recording fees, doc fees, legal fees, and of course brokerage commissions. So the process is neither easy nor inexpensive. However, when the right team is at work, sellers can have all of these expenses funded by the lender and the new buyer.

The end result is that your home or property is sold, the mortgage is paid off (satisfied) and you can avoid a foreclosure and/or a bankruptcy. Perhaps even better, your credit rating will usually immediately improve because your credit report shows that your mortgage was settled and the monthly loan payment obligation is no longer recorded as your liability.

What are the Benefits of a Short Sale?


When a Short Sale is achieved, there will not be a foreclosure. A Foreclosure damages credit for up to 7 years and bankruptcy up to 10 years. Many experts believe that a foreclosure is even worse than a bankruptcy; and practically all agree that a short sale is significantly better than either a bankruptcy or a foreclosure.

Protect your credit. You may not think you need it now, but in the future, that may very well change. It is important to remember that a foreclosure negatively impacts your credit for up to 7 years and federal bankruptcy damages you for up to 10 years. Experts teach that a foreclosure is much worse than a bankruptcy.

Our services is FREE to you. There are expenses involved, but these expenses are paid by the lender and the new buyer.

Controlling future costs. If your property is sold at an auction, you may owe deficiency amounts and other expenses to the lender. Under most short sales we negotiate, the homeowner will be relieved of this possible future obligation. 

 

What Happens If I Don’t Do a Short Sale or my Short Sale is Unsuccessful?


The result will be foreclosure. Our mission is to make your short sale a success, because a foreclosure will affect your credit much more than a short sale. Most agree, a foreclosure is one of the most damaging occurrences in your credit history. Most likely you may have already missed some mortgage payments, and you will likely miss more during our short sale process. This will of course show on your credit history. So it is important that you are relieved of the loan obligation as quickly as possible. Then, when your short sale is completed, your credit history report will show that your mortgage has been paid. Based on that satisfied, your credit score should typically increase immediately. By all accounts, a short sale is better than a foreclosure.